Condomínios edilícios

O condomínio não paga o imposto novo. Mas paga a conta dele.

Condomínios edilícios. O que muda, o que não muda, e o que decidir antes da próxima assembleia.

O condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. O que sobe é o preço da portaria, da limpeza e da manutenção, e isso cai na taxa.

A reforma não criou imposto sobre toda taxa de condomínio

O art. 26, caput, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025 diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. Ele aparece na mesma lista do consórcio, da sociedade em conta de participação e do nanoempreendedor.

Por isso não se sustenta a conta que circula em grupo de síndico, do tipo condomínio de R$ 1.000 vai pagar R$ 280 de imposto. A lei escreveu regra própria para o condomínio, e a transição é gradual.

O que a lei fez foi diferente. Ela separou três situações, e o prédio precisa saber em qual delas está, mês a mês.

Optou, não optou com taxa alta, ou não optou com taxa baixa

Na terceira situação o crédito não é integral. Ele é apropriado na proporção da receita tributada sobre a receita total, pela alínea b do mesmo inciso. Quanto maior a fatia de taxa condominial, menor o crédito aproveitado. É o inverso do que a intuição diz.

Um condomínio residencial de 200 unidades

Guarde o percentual de 93,57%. Ele decide todo o resto. Esse prédio fica fora da incidência enquanto não optar pelo regime regular e enquanto as taxas se mantiverem em 80% ou mais da receita total.

O condomínio não recolhe nada sobre a taxa, e mesmo assim paga tributo todo mês

São R$ 45,85 por unidade, dentro da taxa de R$ 800,00, que ninguém enxerga no balancete. Como o condomínio não é contribuinte, ele nunca recuperou um centavo disso, e continuará sem recuperar. É esse pedaço que cresce.

Folha de pagamento não gera crédito, e ela é quase todo o custo do contrato

O IBS e a CBS tributam a diferença entre o que a empresa vende e o que ela compra com nota. Serviço com muita gente e pouca compra é o perfil que mais sente, e é exatamente o perfil de portaria, limpeza e conservação.

São 21,04% de aumento. Simulação com repasse integral, ISS de 5% e alíquota de referência de 28%, que é estimativa de trabalho ainda não fixada em lei.

A taxa média de R$ 800,00 vai a R$ 911,52

O condomínio não vai recolher IBS nem CBS. Ele vai pagar o imposto dos outros, dentro do preço, sem direito a crédito. Esse é o efeito real da reforma em nove de cada dez prédios.

Fornecedor no Simples Nacional não muda de carga, e o condomínio não credita de ninguém

Boa parte dos prestadores de condomínio está no Simples Nacional. Para eles, a guia única continua e o preço sofre menos pressão, o que reduz o reajuste pedido naquele contrato específico.

Isso não devolve nada ao condomínio. Condomínio não contribuinte não aproveita crédito de fornecedor nenhum, esteja ele no Simples, no presumido ou no real. A composição da carteira de fornecedores passa a valer dinheiro na taxa, contrato a contrato.

O que entra na conta é a receita total, não só a taxa

Repare no que faz a diferença. O segundo condomínio não cresceu em taxa, ele cresceu em receita de terceiros. Basta a receita comercial passar de um quinto do total para o prédio virar tributado na parte comercial, no mês em que isso acontecer.

Condomínio com R$ 38.000 de receita de terceiros, por mês

Nesse exemplo o prédio tem portaria e limpeza próprias, com folha CLT, e por isso as compras com nota são baixas. Folha não gera crédito, então quem internaliza equipe tem menos crédito para abater quando cai na regra.

Optar pelo regime regular traz débito sobre a taxa e crédito sobre as compras

Em condomínio residencial, o condômino é pessoa física e não aproveita crédito. O imposto destacado na taxa vira custo puro para o morador, e a opção tende a piorar a conta.

Em condomínio comercial a conta muda de lado, desde que os condôminos sejam contribuintes do regime regular e usem o imóvel na atividade econômica.

Sala vazia, condômino pessoa física e condômino sem débito suficiente não aproveitam o crédito, arts. 47 e 57 da LC 214/2025.

Quem entra no regime regular por opção pode ficar impedido de sair

Quem exerce a opção facultativa pela condição de contribuinte do regime regular fica impedido de deixar o regime caso tenha recebido ressarcimento de créditos no ano-calendário corrente ou no anterior, art. 41, §§ 5º e 6º.

A decisão, portanto, não é reversível a qualquer tempo, e precisa ser levada à assembleia com simulação, não com estimativa de corredor. A forma de exercer a opção e as obrigações acessórias aplicáveis dependem de regulamentação, e o art. 26, § 11, permite que o regulamento estabeleça obrigações acessórias simplificadas para essas entidades.

2026 é ano de teste, e o orçamento sente em 2027

A previsão orçamentária de 2027 precisa nascer com o degrau da CBS dentro. Aprovar orçamento em assembleia sem essa projeção é adiar um rateio extraordinário para o meio do exercício.

E quem aluga o próprio apartamento, passa a pagar?

A pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita de locação passar de R$ 240.000,00 e os contratos tiverem por objeto mais de 3 imóveis distintos. Os dois requisitos, cumulativamente, art. 251, § 1º, I.

Em prédio com muitos investidores, a administradora costuma ser a primeira a receber essa pergunta. A resposta não é a mesma para todo mundo do prédio, e depende da carteira de cada condômino.

Quatro situações que transformam um prédio tranquilo em um problema fiscal

Tudo dentro da alçada do síndico e da administradora

Separar a receita por natureza no plano de contas. Taxa ordinária, taxa extraordinária, fundo de reserva, locação de espaço, cessão de área, publicidade e reembolso em contas distintas, a partir do próximo balancete.

Medir o percentual das taxas todo mês. Taxas divididas pela receita total. Abaixo de 80% acende o alerta, e a assembleia precisa saber antes, não depois.

Revisar os contratos de portaria, limpeza e manutenção. Cláusula de revisão por alteração de carga tributária, com exigência de memória de cálculo. Reajuste pedido sem demonstração não se aceita.

Exigir documento fiscal de todo fornecedor. Passa a valer muito para o prédio que optar pelo regime regular ou cair na regra dos 80%, porque sem destaque não há crédito.

Levar o número para a previsão orçamentária. O degrau de 2027 entra no orçamento aprovado em assembleia, com memória de cálculo anexa.

Três coisas continuam exatamente como estão

A natureza da taxa. Continua sendo rateio de despesa comum, com a mesma fração ideal e a mesma convenção. A reforma não transformou taxa em preço de serviço.

A regra da assembleia. Orçamento, prestação de contas e aprovação de rateio seguem o Código Civil e a convenção.

A folha própria. Zelador, porteiro e encarregado contratados diretamente continuam com o mesmo custo trabalhista. Folha não entra na base do IBS e da CBS, nem gera crédito.

Cada afirmação com o artigo que a sustenta

Textos consultados na íntegra no Planalto em 10 de agosto de 2026. As alíquotas de referência usadas nas simulações são estimativas de trabalho e ainda dependem de lei específica.

Vamos rodar os números do seu condomínio

Com o balancete dos últimos doze meses e os contratos de prestação de serviço, a conta deste guia sai com os números reais do prédio: percentual das taxas sobre a receita total, impacto estimado em cada contrato e efeito por unidade na previsão orçamentária.

Três entregas: diagnóstico de enquadramento no art. 26, simulação da opção pelo regime regular nos dois cenários, e orçamento de 2027 com o degrau da CBS dentro.

A reforma não para em 2026, e a gente também não

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