O condomínio não paga o imposto novo
Mas paga a conta dele
O que muda para síndicos, administradoras e condôminos, com os números na mesa.
O condomínio edilício não é contribuinte. O que sobe é o preço da portaria, da limpeza e da manutenção, e isso cai na taxa.
Hoje paga 8,65, que é 0,65% de PIS, 3% de COFINS e 5% de ISS
2033 paga 28% sobre o preço, menos crédito de 28% sobre os 15 de insumos
Folha não gera crédito, e ela é 70% do custo
Para manter a mesma margem, o preço vai a 121,04
Diferença de mais 21,04%
Contrata R$ 106.000,00 por mês de portaria, limpeza, elevador, administradora e manutenção
21,04% sobre esse valor dá R$ 22.304,17 por mês
Dividido por 200 unidades, dá R$ 111,52 por apartamento
A taxa média sai de R$ 800,00 para R$ 911,52
Diferença de mais 13,94%
Um condomínio residencial de 200 unidades
As receitas de terceiros são o salão de festas alugado, a antena de telefonia no terraço e a publicidade nos elevadores. Guarde esse número, ele decide o resto.
O condomínio não recolhe tributo sobre a taxa, e mesmo assim paga tributo todo mês
O condomínio já paga imposto hoje. Ele só não vê, porque o imposto vem dentro do preço da portaria e da limpeza.
Como o condomínio não é contribuinte, ele nunca recuperou nada disso. É esse pedaço que cresce.
Art. 26 da LC 214/2025, e são só três perguntas
1. O condomínio optou pelo regime regular?
A opção é facultativa, art. 26, § 1º, I. Se optar, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros, art. 26, § 2º, I.
2. Não optou. As taxas são 80% ou mais da receita total?
Se as taxas cobradas dos condôminos representam 80% ou mais da receita total, não há incidência sobre as operações do condomínio.
3. Não optou e as taxas ficaram abaixo de 80%?
Aí incide sobre as operações com bens e serviços que o condomínio realizar, com crédito apropriado na proporção dessa receita, art. 26, § 2º, II, alíneas a e b.
Art. 26, caput, I: não é contribuinte do IBS e da CBS o condomínio edilício. O inciso I do § 2º está na redação dada pela LC 227, de 13 de janeiro de 2026. O § 11 permite que o regulamento estabeleça obrigações acessórias simplificadas para essas entidades.
O que entra na conta é a receita total, não só a taxa
O condomínio do exemplo
Um condomínio com receita comercial forte
A conta do condomínio com R$ 38.000 de receita de terceiros
O crédito não é integral. Ele vem na proporção da receita tributada sobre a receita total, art. 26, § 2º, II, b.
Quanto maior a fatia de taxa condominial, menor o crédito aproveitado. É o inverso do que a intuição diz.
Nove em cada dez condomínios não serão tributados, e ainda assim a taxa sobe
da limpeza e da manutenção.
menos o crédito dos insumos dele.
Folha de pagamento não gera crédito, e ela é quase tudo nesse contrato
Empresa de portaria e limpeza
De cada R$ 100,00 faturados, R$ 70,00 são folha e encargos, que não geram crédito. Só R$ 15,00 de insumos entram como crédito.
Fornecedor de material e equipamento
Compra muito com nota e revende. Quase tudo o que entra vira crédito, então a conta dele quase não muda.
A regra que explica tudo: o novo imposto tributa a diferença entre o que a empresa vende e o que ela compra com nota. Serviço com muita gente e pouca compra é o perfil que mais sente, e é exatamente o perfil de quase todo contrato de condomínio.
Fornecedor no Simples Nacional não muda de carga, e o condomínio não credita de ninguém
Boa parte dos prestadores de condomínio está no Simples Nacional. Para eles, a guia única continua, e o preço tende a variar menos. Só que isso não devolve nada ao condomínio, porque condomínio não contribuinte não aproveita crédito de nenhum fornecedor.
Prestador no Simples Nacional
Permanece na guia única e a carga dele muda pouco. O preço sofre menos pressão, e o condomínio sente menos aumento nesse contrato.
Prestador no Lucro Presumido ou Real
Passa a apurar CBS e IBS pelo regime regular, com crédito só sobre o que compra com nota. Em contrato de mão de obra, sobra pouco para creditar.
O que isso decide na prática: a composição da carteira de fornecedores passa a valer dinheiro na taxa. Não é questão de trocar todo mundo por Simples, e sim de saber, contrato a contrato, quem vai pedir reajuste em 2027 e com que fundamento.
2026 é ano de teste, e o bolso sente em 2027
O calendário está fixado na LC 214/2025. A alíquota de referência de 28,00% é estimativa de trabalho, não valor definitivo: a alíquota final será fixada em lei específica. A forma de exercer a opção pelo regime regular e as obrigações acessórias do condomínio dependem de regulamentação, art. 26, § 11.
A taxa de R$ 800,00 do exemplo, mês a mês
Em 2026 a taxa não muda. Em 2027 vem o primeiro degrau.
Em 2033, com o sistema completo
Quando os condôminos são empresas, a opção pelo regime regular pode valer a pena
Sem optar
O condomínio não recolhe nada, e também não credita nada. Os 28% embutidos nos R$ 52.000,00 de compras com nota viram custo morto, rateado entre as salas.
Optando pelo regime regular
Débito de R$ 22.400,00 sobre a taxa de R$ 80.000,00, crédito de R$ 14.560,00 nas compras, e R$ 7.840,00 a recolher. Cada condômino contribuinte credita o valor destacado na sua própria apuração.
O condômino só credita se for contribuinte do regime regular, se o imóvel for usado na atividade econômica e se houver débito suficiente para absorver o crédito, art. 47 e art. 57. Sala vazia, condômino pessoa física e condômino no Simples sem destaque não aproveitam. E a opção tem trava de saída: quem recebeu ressarcimento de crédito no ano corrente ou no anterior não pode deixar o regime regular, art. 41, §§ 5º e 6º.
Pessoa física vira contribuinte a partir de dois limites, e os dois precisam ser ultrapassados
Os dois limites
Receita de locação acima de R$ 240.000,00 no ano anterior e mais de três imóveis distintos. Faltando um dos dois, não é contribuinte, art. 251, § 1º, I.
A alíquota é reduzida
Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel têm alíquota reduzida em 70%, art. 261, parágrafo único. Sobre uma referência de 28%, isso dá 8,4%.
A taxa fica fora da base
As despesas de condomínio e os tributos sobre o imóvel não entram no valor da locação para efeito de base de cálculo, art. 255, § 2º.
Por que isso interessa ao síndico: em prédio com muitos investidores, parte dos condôminos passa a precisar de documento fiscal e de controle de receita. A administradora costuma ser a primeira a receber essa pergunta, e a resposta não é a mesma para todo mundo do prédio.
Quatro situações que transformam um condomínio tranquilo em um problema fiscal
Receita de terceiros crescendo sem controle
Mais uma antena, mais um ponto de publicidade, e a taxa cai abaixo de 80% da receita total sem ninguém perceber. O enquadramento muda no mês em que isso acontece.
Receita lançada tudo em uma conta só
Sem separar taxa ordinária, taxa extraordinária, locação, publicidade e reembolso, não há como provar o percentual. A prova é do condomínio.
Contrato de preço fechado sem cláusula tributária
O prestador vai pedir reajuste em 2027. Contrato sem cláusula de revisão por alteração de carga tributária deixa o síndico sem parâmetro para negociar.
Optar pelo regime regular sem simular
Em condomínio residencial, o condômino pessoa física não credita nada, então o imposto vira custo puro. A opção ainda tem trava de saída.
Cinco providências, todas dentro da alçada do síndico e da administradora
Separar a receita por natureza no plano de contas
Taxa ordinária, taxa extraordinária, fundo de reserva, locação de espaço, cessão de área, publicidade e reembolso em contas distintas, a partir do balancete de janeiro.
Medir o percentual das taxas todo mês
Um indicador simples, taxas dividido por receita total. Abaixo de 80% acende o alerta e a assembleia precisa saber antes, não depois.
Revisar os contratos de portaria, limpeza e manutenção
Cláusula de revisão por alteração de carga tributária, com exigência de memória de cálculo. Reajuste pedido sem demonstração não se aceita.
Exigir documento fiscal de todo fornecedor
Vale para o condomínio que hoje não credita e passa a valer muito para o que optar pelo regime regular ou cair na regra dos 80%.
Levar o número para a previsão orçamentária
A previsão orçamentária de 2027 precisa nascer com o degrau da CBS dentro. Aprovar orçamento em assembleia sem isso é adiar um rateio extraordinário.
Três coisas que continuam exatamente como estão
A natureza da taxa
A taxa condominial continua sendo rateio de despesa comum, com a mesma fração ideal e a mesma convenção. A reforma não transformou taxa em preço de serviço.
A regra da assembleia
Orçamento, prestação de contas e aprovação de rateio seguem o Código Civil e a convenção. Nada disso passa pela LC 214/2025.
A folha própria
Zelador, porteiro e encarregado contratados diretamente continuam com o mesmo custo trabalhista. Folha não entra na base do IBS e da CBS, nem gera crédito.
Não é correto pegar uma alíquota estimada e aplicá-la sobre a taxa condominial para anunciar que o condomínio de R$ 1.000,00 vai pagar R$ 280,00 de imposto. A regra do art. 26 é outra, e a transição é gradual. Antes de repassar qualquer número em assembleia, confira a fonte na própria lei.
Tudo o que está aqui foi conferido no texto vigente
A reforma vai exigir a sua nota certinha.
A Voga devolve essa nota como decisão.
O mesmo arquivo que hoje serve só para o fisco passa a responder o que sustenta o seu negócio e o que está comendo a sua margem. Sem sistema novo, sem digitação, sem mudar a sua rotina.
As notas que a reforma vai cobrar com ainda mais rigor. Nada muda na sua rotina, nada de sistema novo.
Cada venda e cada compra, item por item, dia por dia, sem você digitar uma planilha sequer.
O que mais vende e o que só ocupa lugar, o dia e o horário que rendem, o que sai junto na mesma nota, quanto foi de desconto e qual fornecedor subiu o preço. Com o que fazer no mês seguinte.
A reforma não para em 2026, e a gente também não
No nosso Instagram publicamos as novidades de tudo o que muda, sempre com a fonte oficial no rodapé de cada publicação: lei, decreto, instrução normativa e ato do Comitê Gestor. Nada de boato, nada de número solto.
Aponte a câmera
Simule o seu condomínio com os seus números
A Voga mantém um simulador aberto que compara o que se paga hoje com o que se pagará em 2027 e em 2033, com a compra com nota entrando como crédito.
Levante a receita por natureza
Doze meses, taxas e receitas de terceiros separadas.
Separe os contratos
Portaria, limpeza e manutenção, que são os que reajustam.
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A gente roda a conta e devolve o efeito por unidade.
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