A construção civil sai do regime cumulativo, e isso muda tudo
Alíquota reduzida pela metade, material e subempreitada gerando crédito pela primeira vez, e uma trava que quase ninguém leu.
O setor que mais pagava imposto em cascata é o que mais ganha com o fim dela
Hoje a construtora paga PIS, COFINS e ISS sem abater nada, e ainda carrega o ICMS embutido em cada saco de cimento. Nada disso volta. A partir de 2027, material, subempreitada e locação de equipamento passam a descontar imposto.
Repare na assimetria, porque ela é o motor do resultado. A saída é reduzida pela metade e a entrada credita cheia. Numa obra que compra 46% da receita em material e subempreitada, isso derruba a conta em quase 90%.
Ela entrou no capítulo de bens imóveis, e não na regra geral de serviços
“O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis: [...] V, serviços de construção civil.”LC nº 214/2025, art. 252, inciso V
“As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50%.”LC nº 214/2025, art. 261, caput
Sobre uma referência de 28%
A alíquota da construção civil fica em 14%. É a mesma redução da corretagem e da administração de imóveis.
E o crédito não é reduzido
O art. 302 assegura o crédito nos regimes específicos, e o parágrafo único diz que a apuração não implica estorno, parcial ou integral.
Quem fixa os 28%
A alíquota de referência ainda será fixada por resolução do Senado, art. 349. Até lá, todo número aqui é premissa declarada.
Acaba a cumulatividade que sempre castigou o setor
O que a obra consome
- Cimento, aço, areia, brita e todo o material aplicado
- Subempreitada contratada de pessoa jurídica
- Locação de betoneira, andaime, grua e fôrma
- Combustível, frete e transporte de material
- Projeto, cálculo estrutural, sondagem e topografia
- Energia do canteiro, água e vigilância
- Aluguel do escritório, contabilidade e jurídico
Onde a obra também gasta muito
- Folha CLT de pedreiro, servente e mestre de obras
- Empreiteiro pessoa física e diária de mão de obra
- Prestador contratado como MEI
- Material comprado sem nota, no balcão
Fornecedor do Simples
- Crédito limitado à parcela embutida no DAS dele
- Comum entre subempreiteiras e prestadores menores
- Compare preço líquido de crédito, não preço de tabela
Hoje nada disso abate. A construtora está no regime cumulativo de PIS e COFINS, e o ISS nunca permitiu crédito. Numa obra com R$ 230.000 de material e subempreitada por mês, são R$ 64.400 de crédito que hoje simplesmente não existem.
De R$ 43.250 para R$ 5.600 por mês
Regime cumulativo, e nenhum crédito sobre os R$ 230.000 de material e subempreitada.
Alíquota maior, mas com a compra descontando imposto pela primeira vez.
− R$ 37.650
por mês a menos, ou R$ 451.800 por ano, uma queda de 87%
1,1%
contra 8,65% hoje, no exemplo com ISS de 5%
50%
da receita em compra com nota e o imposto zera. Esta obra compra 46%
Em obra para quem não é contribuinte, o crédito do material para no débito
“No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço.”LC nº 214/2025, art. 255, § 5º
Onde a trava pega
Obra para pessoa física, ou para empresa que não está no regime regular, com material fornecido pela construtora. O saldo do mês pode zerar, mas não fica negativo.
Onde ela não pega
Obra para administração pública direta, autarquias e fundações públicas está expressamente excluída pelo § 6º. E obra para empresa no regime regular também fica de fora da trava.
O que isso exige da gestão
Separar as obras por tipo de contratante desde o orçamento. A mesma construtora pode ter obra com crédito integral e obra com crédito limitado no mesmo mês.
Traduzindo com número. Numa obra residencial de R$ 200.000 com R$ 120.000 de material, o débito é de R$ 28.000 e o crédito do material seria de R$ 33.600. Pela trava, ele para em R$ 28.000, e a obra fica com imposto zero em vez de gerar crédito de R$ 5.600.
O imposto acompanha a obra, não o recebimento
Fato gerador, art. 254, V
No serviço de construção civil, considera-se ocorrido o fato gerador no momento do fornecimento. Em obra longa, isso significa apurar conforme o avanço da execução, e não quando a parcela cai na conta.
Base de cálculo, art. 255, V e § 1º
O valor da operação, incluindo juros, variação monetária, atualização do saldo do preço, acréscimos de reajuste contratual, multas e descontos condicionais.
O material não sai da base
Não há previsão de dedução do material aplicado na obra. O que a lei dá é o crédito da compra dele, que é caminho diferente e mais vantajoso.
O redutor de ajuste não se aplica
O art. 257 vincula o redutor a cada imóvel de propriedade do contribuinte, e serve exclusivamente para reduzir a base da alienação. Prestação de serviço de construção não entra.
O que fazer no contrato. Prever cláusula clara de medição, cronograma físico-financeiro e marcos de faturamento, para alinhar o fato gerador com o reconhecimento contábil da receita. Contrato sem medição definida vira discussão sobre quando o imposto era devido.
O IBS vai para o município onde a obra está
“Considera-se local da operação com bem imóvel, bem móvel imaterial relacionado a bem imóvel, serviço prestado fisicamente sobre bem imóvel e serviço de administração e intermediação de bem imóvel, o local onde o imóvel estiver situado.”LC nº 214/2025, art. 11, inciso II
Não é novidade absoluta
O ISS da construção civil já é devido no local da obra, pelo art. 3º da LC nº 116/2003. A lógica se mantém.
A CBS é federal
Sendo contribuição da União, ela não se vincula ao município da obra. Quem se reparte por território é o IBS.
O que muda na prática
Acaba a guerra de alíquota entre municípios, porque a alíquota passa a ser a mesma. Sede da construtora deixa de ser decisão tributária.
O cadastro da obra vira informação fiscal. Cada canteiro precisa estar amarrado ao município correto no sistema, porque é ele que determina para onde vai o IBS de cada medição.
No Simples, a construção civil é Anexo IV, e a previdência fica por fora
“Serão tributadas na forma do Anexo IV, hipótese em que não estará incluída no Simples Nacional a contribuição previdenciária patronal: I, construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores.”LC nº 123/2006, art. 18, § 5º-C, inciso I
Por que isso importa
Em quase todo ramo, sair do Simples significa passar a pagar 20% de CPP sobre a folha. Na construção civil não, porque ela já paga por fora.
O efeito na comparação
A CPP deixa de ser argumento a favor do Simples. Quem compara usando a lógica dos outros setores conclui errado.
E a opção do art. 41
O optante pode escolher apurar IBS e CBS pelo regime regular, § 3º. Num setor que compra quase metade da receita, essa conta merece ser feita com número.
Atenção a uma trava de ida e volta. O art. 41, § 5º, veda ao contribuinte do Simples sair do regime regular se tiver recebido ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior. A opção tem efeito prolongado.
O imposto some do caixa antes de a conta cair
Com o split payment, IBS e CBS são separados na liquidação financeira. Numa obra, medição aprovada e paga significa imposto retido na hora, mesmo que o material já tenha sido comprado meses antes.
O descompasso do canteiro
A construtora compra material no começo da obra e recebe por medição ao longo dela. O crédito entra cedo, o débito vem depois, e no meio há caixa parado.
Retenção contratual soma
Muita obra tem retenção de garantia sobre cada medição. Com o imposto também saindo na liquidação, o líquido recebido encolhe duas vezes.
O que dá para fazer agora
Refazer o fluxo dos últimos doze meses sem o imposto transitando pela conta. Se aparecer mês no vermelho, é melhor descobrir antes de 2027.
O alívio de carga e o aperto de caixa não chegam no mesmo dia. A conta menor aparece na apuração. O caixa menor aparece em cada recebimento.
Material comprado no balcão, sem nota, virou perda de 28%
Numa obra que compra R$ 230.000 por mês, cada R$ 10.000 comprados sem nota no CNPJ deixam de devolver R$ 2.800. É dinheiro que some da apuração e nunca mais volta.
Volta 28%
- Sai no CNPJ da construtora
- Com IBS e CBS destacados
- Amarrada à obra no sistema
Volta zero
- No CPF do sócio ou do mestre de obras
- Sem destaque de IBS e CBS
- Ou compra sem nota nenhuma
Depende do regime dele
- PJ no regime regular destaca cheio
- PJ do Simples destaca a parcela do DAS
- Pessoa física e MEI não destacam nada
Este é o maior risco cultural do setor. Compra de balcão sem nota sempre foi tratada como economia. A partir de 2027 ela passa a custar 28% do valor, e a economia vira prejuízo.
Quatro coisas que dependem só da construtora
1. Exigir nota no CNPJ em toda compra
Compras e almoxarifado, começa esta semana. Cada R$ 10.000 comprados com nota devolvem R$ 2.800. No CPF de alguém, devolvem zero.
2. Separar as obras por tipo de contratante
Orçamento e contabilidade, no próximo contrato. Obra para não contribuinte tem crédito de material limitado ao débito, art. 255, § 5º. Obra para órgão público não tem essa trava.
3. Revisar o desenho da subempreitada
Direção com o jurídico, antes do orçamento de 2027. Subempreiteiro PJ no regime regular passa a valer mais que o mesmo serviço pelo mesmo preço com pessoa física. Sem confundir isso com incentivo a pejotizar mão de obra.
4. Escrever a cláusula de medição
Jurídico, em todo contrato novo. Cronograma físico-financeiro e marcos de faturamento definidos, para o fato gerador do art. 254, V, casar com o reconhecimento da receita.
Nenhuma das quatro depende de regulamentação nem de sistema novo. As quatro dependem de rotina interna e de contrato, e por isso dá para começar hoje.
O que joga a favor e o que exige atenção
A favor
Fim da cumulatividade
Material, subempreitada e locação de equipamento passam a creditar. Hoje nada abate.
Redução de 50% na saída
Art. 261, e sem estorno proporcional do crédito da entrada, art. 302, parágrafo único.
Regra nacional única
Acaba a diferença de alíquota de ISS entre municípios e a discussão de onde recolher.
A vigiar
A trava do art. 255, § 5º
Em obra para não contribuinte com material fornecido, o crédito para no valor do débito.
A folha continua sem crédito
Pedreiro CLT, diária e empreiteiro pessoa física não geram crédito nenhum.
Split payment e a medição
O imposto sai na liquidação, e o crédito do material foi gasto meses antes.
A reforma não para em 2026, e a gente também não
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Simule a sua obra com os seus números
A Voga mantém um simulador aberto que compara o que a construtora paga hoje com o que pagará em 2027 e em 2033, nos três regimes, mostrando a memória de cálculo linha a linha.
Informe material e subempreitada juntos
Os dois geram crédito. É a soma deles que decide o resultado da obra.
Separe folha de subempreitada PJ
No Anexo IV a previdência fica fora do DAS, então ela entra igual nos três regimes.
Traga o resultado para a mesa
A Voga refaz a conta com os números reais, obra a obra, e separa as que têm a trava do art. 255, § 5º.
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