Alugar equipamento nunca teve ISS. A partir da Reforma, tem IBS e CBS cheios.
Estudo com números medidos de uma empresa real do Distrito Federal, 619 notas fiscais em sete competências de 2026, apuradas uma a uma.
Quase metade da receita sai de uma não incidência de vinte anos e entra na regra geral
A não incidência do ISS sobre locação de bem móvel vem da Súmula Vinculante 31 do Supremo Tribunal Federal. Ela não desaparece: o que muda é que o IBS e a CBS não são impostos sobre serviço, e alcançam a locação de forma expressa.
A locação está escrita na lei, em um inciso próprio, ao lado da compra e venda
O que a lei alcança
O art. 4º, § 2º, da LC nº 214/2025 define operação onerosa como qualquer fornecimento com contraprestação, e lista oito hipóteses. O inciso I é compra e venda. O inciso II é locação. O inciso VIII, por último, é prestação de serviços.
Por que isso encerra a discussão
A Súmula Vinculante 31 diz que locação de bem móvel não é serviço, e por isso não sofre ISS. O argumento continua correto e deixa de importar: a locação passa a ter inciso próprio, e não depende de ser serviço para ser tributada.
E o que não existe
Nenhum dos treze anexos de redução alcança locação de equipamento. Sem anexo, a alíquota é a de referência inteira, a mesma da venda do mesmo aparelho.
Alugar e vender o mesmo equipamento passam a ter exatamente o mesmo tratamento
| A mesma catraca, dois contratos | Hoje | Com IBS e CBS |
|---|---|---|
| Vendida ao condomínioNF-e, mercadoria | ICMS, PIS e Cofins | alíquota cheia |
| Alugada ao condomínioNFS-e, item 99.99 | sem ISS, Súmula Vinculante 31 | alíquota cheia |
| Diferença de carga entre as duas rotas | existe, e é grande | nenhuma |
Hoje a escolha entre vender e alugar tem consequência tributária, e o aluguel sai na frente. Depois da transição, a decisão volta a ser comercial: prazo, garantia, manutenção e fluxo de caixa. O tributo para de ser argumento de venda.
Uma empresa que aluga, instala e mantém controle de acesso, e fatura só para empresa
Duas características mandam nesta conta. Ela não vende para consumidor final, então o crédito do cliente entra em toda negociação. E ela compra pouco, menos de 10% do que fatura, porque o que ela aluga já é dela.
Duas metades quase iguais, e só uma delas paga ISS hoje
| Sete competências de 2026 | Valor | % da receita | ISS hoje |
|---|---|---|---|
| Locação de equipamentoitem 99.99, catraca, coletor de ponto e correio inteligente | R$ 521.528,14 | 47,39% | zero ou 5% |
| Manutenção e instalaçãoitens 14.02 e 14.01 | R$ 502.100,45 | 45,62% | 5% |
| Licenciamento de softwareitem 23.01, ponto eletrônico e gestão condominial | R$ 7.534,80 | 0,68% | 5% |
| Venda de mercadoriaNF-e, líquida de devolução | R$ 69.332,39 | 6,31% | não incide |
| Receita total | R$ 1.100.495,78 | 100,00% |
Dentro da locação, R$ 351.795,53 saíram com alíquota zero e R$ 169.732,61 com 5%. A própria empresa aplica os dois tratamentos, e a diferença entre eles some na transição.
O aluguel passa a ser tributado onde está o cliente, e não onde está a empresa
Hoje
O ISS, quando devido, é recolhido no município do estabelecimento prestador. Uma alíquota, uma cidade, uma guia, mesmo com equipamento instalado em outro estado.
Depois da LC nº 227/2026
O art. 11, § 2º, I, passou a dizer que os serviços do inciso IX e a locação de bem móvel material são considerados fornecidos no domicílio principal do adquirente. A redação anterior não mencionava locação.
O que isso significa aqui
O equipamento alugado a cliente em outro estado gera IBS para aquele estado e para aquele município. O cadastro de onde o bem está instalado deixa de ser dado de campo e vira apuração de tributo.
Vale conferir hoje, com calma, o cadastro de onde cada equipamento alugado está fisicamente e onde está o domicílio de quem paga a fatura. São informações diferentes, e a segunda é a que a lei pede.
Dentro do Simples, o crédito do cliente não chega inteiro, e demora a crescer
| Sete competências, refeitas | Guia única | % da receita | % da guia |
|---|---|---|---|
| DAS do períodoAnexo III a 14,34% e Anexo I a 9,67% | R$ 154.577,86 | 14,05% | 100,0% |
| Crédito ao cliente em 2027 e 2028CBS de 15,43% e IBS de 0,17% da partilha | R$ 24.107,44 | 2,19% | 15,6% |
| Crédito ao cliente em 2033CBS de 15,60% e IBS de 33,50% da partilha | R$ 75.891,02 | 6,90% | 49,1% |
Este é o ponto que quase todo material erra. Nos dois primeiros anos o ISS ainda ocupa um terço da partilha do Anexo III, então o cliente credita 2,19% da receita, e não os 6,90% do regime pleno. O concorrente do regime regular destaca a alíquota cheia desde 2027.
Quem compra passa a comparar preço menos crédito, e não preço de tabela
| Numa fatura mensal de R$ 1.000,00 | Ela em 2027 | Ela em 2033 | Concorrente regular |
|---|---|---|---|
| O cliente paga | R$ 1.000,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.280,00 |
| O cliente credita | R$ 22,37 | R$ 70,41 | R$ 280,00 |
| Custo real para o cliente | R$ 977,63 | R$ 929,59 | R$ 1.000,00 |
O resultado contraria o discurso de mercado: mesmo creditando pouco, o optante do Simples sai mais barato para o cliente contribuinte, porque o tributo já vem dentro do preço. O que precisa mudar é a conversa, que passa a ser sobre preço líquido de crédito, com a alíquota destacada na nota.
Ela compra pouco, 9,41% do que fatura, mas quase tudo vem do regime regular
| Compras de janeiro a julho | Valor | Participação |
|---|---|---|
| Mercadoria de fornecedor do regime regularcatraca, porta automática, controladora, cabo e placa, 43 notas | R$ 86.531,09 | 83,5% |
| Serviço tomado de optante do Simplesmanutenção predial, instalação e treinamento, 15 notas | R$ 10.591,00 | 10,2% |
| Serviço tomado do regime regular6 notas | R$ 3.464,00 | 3,3% |
| Mercadoria de optante do Simples e MEI13 notas | R$ 3.008,10 | 2,9% |
| Total com documento fiscal9,41% da receita do período | R$ 103.594,19 | 100,0% |
Quase nove de cada dez reais comprados vêm de fornecedor do regime regular, que vai destacar 28% na nota. É esse o crédito que só existe para quem apura pelo regime regular, e que hoje entra no custo e some. O problema aqui não é a qualidade da compra, é o tamanho dela: o que ela aluga já é dela, e por isso não reaparece como compra todo mês.
Dá para ficar no Simples e apurar IBS e CBS pelo regime regular, mas aqui a conta é apertada
O que a opção permite
O art. 41, § 3º, da LC nº 214/2025 permite ao optante continuar no Simples para IRPJ, CSLL e CPP e apurar IBS e CBS pelo regime regular. O cliente passa a creditar a alíquota cheia, e a empresa passa a creditar as próprias compras.
Quanto vale aqui
As compras com nota somam R$ 103.594,19, apenas 9,41% da receita, com 86,9% vindo do regime regular. O crédito recuperado seria de R$ 25.900,34 no período.
O que isso custa
IRPJ, CSLL e CPP saem da guia única e passam a ser pagos por fora. Dentro do DAS eles custam hoje R$ 78.686,84 no período, algo como R$ 11,2 mil por mês.
O ponto de virada fica em R$ 104.587,18 no período, cerca de R$ 14,9 mil por mês. Como ela compra pouco, o ganho de crédito é modesto, e a decisão fica dependente quase inteira da folha de pagamento. É o dado que falta para fechar a conta.
A locação segue sem ISS até 2032, e o degrau chega inteiro em 2033
| Ano | O que acontece | Onde está |
|---|---|---|
| 2026 | Ano de teste. As alíquotas de IBS e CBS não se aplicam às operações dos optantes do Simples. A obrigação é de documento e de informação. | art. 348, III, "c" |
| 2027 e 2028 | PIS e Cofins extintos e CBS na guia. A locação segue sem ISS. O crédito ao cliente é de 15,6% da guia. | arts. 517 e 542 |
| 2029 a 2032 | O IBS sobe em degraus dentro da partilha do Anexo III, de 3,35% para 30% da guia, enquanto o ISS cai. | Anexo XX e ADCT, art. 128 |
| 2033 | Modelo pleno. O ISS é extinto e o IBS ocupa 33,50% da partilha. A locação passa a ser tributada como qualquer operação. | ADCT, art. 129 |
O prazo é longo, e é justamente por isso que a decisão sobre preço de contrato de locação precisa ser tomada agora: contrato de aluguel de equipamento costuma ter trinta e seis ou quarenta e oito meses, e atravessa a virada inteira.
Seis decisões que dependem de dado que a empresa já tem, e não de regulamento futuro
A reforma não para em 2026, e a gente também não
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Aponte a câmera
Simule os dois regimes com os seus números
O simulador da Voga compara Simples Nacional, lucro presumido e lucro real com a receita, a folha e as compras da empresa, com projeção até 2033. Os números desta apresentação saíram de arquivos XML reais, apurados nota a nota, e a mesma conta pode ser refeita com os documentos de qualquer empresa.
Separe a receita de locação da receita de serviço e de venda
As três caem em regras diferentes hoje e convergem para a mesma regra depois.
Levante a folha e as compras com nota, por regime do fornecedor
A folha decide a rota e a compra dimensiona o crédito que hoje se perde.
Reveja os contratos de locação antes de assinar os próximos
Contrato longo assinado agora atravessa a virada inteira, sem cláusula de tributo.
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