Quem vive de aluguel passa a pagar imposto sobre o consumo
Locação de imóveis próprios. O que muda, o que dá para travar, e até quando.
O aluguel nunca pagou ISS. Agora passa a pagar IBS e CBS, e quase não há compra que gere crédito.
Locação de imóvel não é serviço, e por isso nunca entrou no ISS
O item 3.01 foi vetado
A lista anexa da Lei Complementar nº 116/2003 tem o grupo 3, de serviços prestados mediante locação. O subitem que trataria da locação de bens foi vetado, e locação de imóvel não aparece em nenhum outro item.
O Supremo já decidiu
A Súmula Vinculante 31 declara inconstitucional a incidência do ISS sobre locação de bens. Locação é obrigação de dar, não de fazer.
E é isso que dói
Nos outros setores o IBS e a CBS substituem o ISS ou o ICMS, que já eram pagos. Na locação não substituem nada municipal. Entram por cima do que já se paga de PIS e COFINS.
Nas apresentações de comércio, indústria e serviços a conta começa com um tributo sendo trocado por outro. Aqui não. Aqui é tributo novo sobre uma receita que só pagava contribuição federal.
Uma administradora de imóveis próprios, com 12 apartamentos alugados
12 imóveis
Todos residenciais, de um mesmo proprietário pessoa jurídica.
R$ 4.000
Aluguel médio por unidade, por mês.
R$ 48.000
Receita mensal de locação, sem outras atividades.
R$ 3.000
Compras com nota no mês: manutenção, condomínio de unidade vaga e corretagem paga.
Repare no último número. Quem aluga imóvel próprio quase não compra nada. Não tem estoque, não tem matéria prima, e a folha, quando existe, é pequena. Como o crédito do sistema novo vem de compra com nota, sobra muito pouco para abater. É o oposto do comércio.
O que essa administradora paga hoje, por mês
Desse total, apenas R$ 1.752,00 é tributo sobre consumo. O resto é tributo sobre a renda, e a reforma não mexe nele.
A locação tem a maior redução de alíquota do regime de bens imóveis, 70%
Cada imóvel residencial alugado abate R$ 600 por mês da base de cálculo
Só imóvel residencial entra. Sala comercial, galpão e loja não têm redutor. E o limite é o valor da base de cada imóvel, então uma unidade alugada por R$ 400 abate R$ 400, não R$ 600. No exemplo, o redutor derruba a conta de 2033 em R$ 604,80 por mês.
A lei tem uma lista fechada de compras que não geram crédito, e ela pega mais gente do que parece
Se a mercadoria some ou estraga, o crédito daquela compra volta para trás
Não é escolha, é obrigação. O crédito foi tomado na compra e precisa ser estornado quando o bem deixa de existir.
A mudança não chega de uma vez, e 2027 chega a ser mais barato
Em 2027 a CBS cheia, com redução de 70%, fica em 2,79%, menos que os 3,65% de hoje. O ano a temer é 2033, não 2027.
O que muda no bolso, por mês
Se os mesmos 12 imóveis fossem comerciais, sem direito ao redutor social, o tributo sobre consumo em 2033 seria de R$ 3.192,00 em vez de R$ 2.587,20, e o total iria a R$ 6.878,40. A diferença sobre hoje passa de 15,4% para 26,5%. Carteira residencial e carteira comercial não têm a mesma conta.
Contrato de prazo determinado já firmado pode ficar em 3,65% até o fim
Quem tem direito ao regime opcional, e o que ele custa
Contrato residencial
Vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Exige contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do primeiro mês.
Contrato não residencial
Vale por todo o prazo original. Exige contrato firmado até 16 de janeiro de 2025 e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor na forma do regulamento.
O que se perde ao optar
Fica vedado o crédito de IBS e CBS do imóvel, pelo §4º, e fica impedido o redutor social de R$ 600, pelo §5º. Para carteira residencial pequena, a conta precisa ser feita imóvel a imóvel.
Atenção ao prazo vencido. Para contrato não residencial, o registro em cartório tinha data limite em 31 de dezembro de 2025. Quem não registrou até lá depende do caminho alternativo de disponibilização à Receita e ao Comitê Gestor, nos termos do regulamento. Levante hoje quais contratos estão registrados.
O Simples Nacional está vedado para locação de imóveis próprios
Na prática, a comparação de regimes para quem aluga imóvel próprio tem só duas colunas, lucro presumido e lucro real. Quem hoje está no Simples por causa daquela exceção precisa refazer o enquadramento.
E quem aluga como pessoa física, passa a pagar?
Só com os dois requisitos juntos
A pessoa física vira contribuinte se, no ano anterior, a receita de locação passar de R$ 240.000 e os contratos tiverem por objeto mais de 3 imóveis distintos. Os dois, cumulativamente.
Faltando um, não é contribuinte
Quem tem 10 imóveis mas recebe R$ 180.000 no ano fica de fora. Quem recebe R$ 400.000 de 2 imóveis também fica de fora.
E continua tendo IRPF
Ficar fora do IBS e da CBS não muda o carnê leão nem a declaração. O que muda é apenas o tributo sobre consumo.
Base legal: art. 251, §1º, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025. O contribuinte da operação é o locador, o cedente ou o arrendador, pelo art. 263, inciso III.
A locação passa a emitir documento fiscal a partir de 1º de dezembro de 2026
Passa a existir obrigação onde hoje não há
Quem vive de aluguel não emite documento fiscal na rotina atual. A partir de 1º de dezembro de 2026 passa a emitir, imóvel a imóvel, mês a mês. Não é ajuste de sistema, é rotina nova.
O contrato não substitui o documento
O recibo de aluguel e o contrato registrado continuam valendo para o que sempre valeram, mas não fazem o papel do documento fiscal eletrônico exigido pela lei.
O inquilino pessoa jurídica vai pedir
O crédito de quem aluga para usar na atividade está condicionado à comprovação por documento fiscal eletrônico idôneo e corresponde ao valor destacado. Base: LC 214/2025, art. 47, § 1º, II, e § 2º, I. Espere pedido antes da data.
Carteira grande vira volume de emissão
Doze imóveis são doze documentos por mês, cento e quarenta e quatro por ano. Cinquenta imóveis são seiscentos por ano. Quem administra carteira precisa decidir agora quem emite e por qual sistema.
O que fazer nas próximas semanas
Confirmar com o fornecedor do sistema a data de atualização do leiaute, verificar certificado digital e credenciamento, e rodar teste em homologação antes da data, não no dia.
Cinco providências, e três têm prazo
Levantar todos os contratos por prazo determinado
Separar residencial de não residencial, anotar data de assinatura, prazo original e se há registro em cartório. É esse levantamento que decide o acesso ao regime de 3,65%.
Marcar imóvel a imóvel se é residencial
O redutor social de R$ 600 só vale para uso residencial. Sem essa marcação por unidade não há como apurar a base correta.
Separar locação de administração na escrituração
São reduções diferentes, 70% e 50%. Misturado, o cálculo sai errado nos dois lados.
Revisar cláusula de reajuste e de repasse de tributo
Contrato longo com aluguel fechado carrega sozinho o aumento de 2029 em diante. É agora que se negocia, não em 2032.
Refazer o enquadramento de quem está no Simples
A exceção que permitia o Simples foi removida.
Seu cliente vai comparar mais do que o seu preço
Quando o IBS e a CBS entrarem em cheio, quem compra de você passa a olhar quanto de crédito leva junto. Para quem está no regime regular, o custo não é o preço: é o preço menos o crédito.
No seu caso, serviços de manutenção e administração comprado de uma empresa de manutenção predial pelo mesmo preço pode sair mais caro ou mais barato para o seu cliente, dependendo do crédito que acompanha a nota. A diferença não aparece na proposta, aparece na apuração dele, depois.
O crédito do seu cliente não nasce quando ele recebe a nota, e sim quando o imposto daquela nota é efetivamente pago. Sem pagamento não há crédito, mesmo com a nota na mão.
LC 214/2025, art. 47, caput e § 9º, I e II, art. 41, §§ 3º e 5º, e art. 27, que lista as formas de o imposto ser pago. A alíquota de referência de 28% usada nesta apresentação é estimativa, ainda não fixada em lei.
Cada carteira tem uma conta, e a diferença está nos contratos
Traga a relação de imóveis, o valor de cada aluguel e a data dos contratos. A Voga monta a simulação com os seus números, identifica quais contratos alcançam o regime de 3,65% e mostra o efeito ano a ano até 2033.
As alíquotas de referência usadas nesta apresentação são estimativa do Ministério da Fazenda e ainda não estão fixadas em lei. Os valores servem para dimensionar a ordem de grandeza, não como apuração.
A reforma vai exigir a sua nota certinha.
A Voga devolve essa nota como decisão.
O mesmo arquivo que hoje serve só para o fisco passa a responder o que sustenta o seu negócio e o que está comendo a sua margem. Sem sistema novo, sem digitação, sem mudar a sua rotina.
As notas que a reforma vai cobrar com ainda mais rigor. Nada muda na sua rotina, nada de sistema novo.
Cada venda e cada compra, item por item, dia por dia, sem você digitar uma planilha sequer.
O que mais vende e o que só ocupa lugar, o dia e o horário que rendem, o que sai junto na mesma nota, quanto foi de desconto e qual fornecedor subiu o preço. Com o que fazer no mês seguinte.
A reforma não para em 2026, e a gente também não
No nosso Instagram publicamos as novidades de tudo o que muda, sempre com a fonte oficial no rodapé de cada publicação: lei, decreto, instrução normativa e ato do Comitê Gestor. Nada de boato, nada de número solto.
Aponte a câmera
Simule a sua locação com os seus números
A Voga mantém um simulador aberto que compara o que a empresa paga hoje com o que pagará em 2027 e em 2033, mostrando a memória de cálculo linha a linha.
Escolha o perfil Locação de imóveis próprios
Ele já aplica a redução de 70% e não cobra ISS, que não incide sobre locação de imóvel próprio.
Informe o aluguel recebido, não o valor do imóvel
O simulador trabalha com a receita mensal de aluguel. Venda de imóvel não entra nesta conta.
Compare Presumido e Real
O Simples é vedado para locação de imóveis próprios, então a comparação que importa é entre os outros dois.
Simulador