Serviço de construção civil entrou no capítulo de imóveis, com redução de 50%
Não é a regra geral de serviços. É o art. 252, V, combinado com o art. 261, e isso muda a alíquota pela metade.
A empresa de fundações não entra na regra geral, entra no capítulo de imóveis
A LC nº 214/2025 dedica um capítulo inteiro às operações com bens imóveis, e serviços de construção civil estão lá dentro, no inciso V do art. 252. A alíquota do capítulo é reduzida pela metade.
E o setor é intensivo em insumo com nota. Concreto, aço, locação de equipamento, combustível e subempreiteiro no regime regular passam a gerar crédito integral. Hoje nada disso abate ISS.
Construção civil está nomeada, e isso não é interpretação
“O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis: I, alienação; II, cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; III, locação, cessão onerosa e arrendamento; IV, serviços de administração e intermediação; e V, serviços de construção civil.”LC nº 214/2025, art. 252
“As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50%.”LC nº 214/2025, art. 261
Traduzindo. Serviço de fundação, estaqueamento, contenção e terraplenagem executado sobre o imóvel entra no capítulo, com metade da alíquota. Serviço administrativo, projeto e consultoria precisam ser avaliados à parte, porque podem seguir a regra geral.
Três contratos típicos, com a conta de cada um
| Contrato | Receita da Empresa XYZ | Alíquota em 2033 | Débito antes do crédito |
|---|---|---|---|
| Estaqueamento de edifícioObra residencial de médio porte | R$ 1.400.000,00 | 14% | R$ 196.000,00 |
| Contenção e escavaçãoSubsolo de empreendimento comercial | R$ 900.000,00 | 14% | R$ 126.000,00 |
| Projeto e consultoria de fundaçãoContratado à parte, sem execução | R$ 120.000,00 | a avaliar | depende do enquadramento |
O terceiro caso é o que gera dúvida. Projeto de engenharia contratado separadamente pode seguir a regra dos profissionais submetidos a conselho, art. 127, XI, com redução de 30%, em vez do capítulo de imóveis. Contrato único ou contratos separados muda o resultado.
De até 8,65% para 14%, menos o crédito de todo o insumo
Este é o setor onde a conta mais tende a cair. Uma obra de fundação pode ter mais da metade do custo em insumo e equipamento com nota. Se 55% do faturamento vira base de crédito, o efetivo cai bem abaixo dos 8,65% de hoje.
O subempreiteiro pessoa física é o maior ralo de crédito
Numa obra de fundação, boa parte do custo é mão de obra especializada contratada de terceiros. A forma como esse terceiro está constituído passa a mudar o imposto da empresa.
Subempreiteiro pessoa física
Não emite nota com destaque, então não há crédito. Num repasse de R$ 400.000, são R$ 56.000 de crédito que deixam de existir.
Subempreiteiro no Simples
Crédito limitado à parcela de IBS e CBS embutida no DAS, bem abaixo da alíquota cheia. Vale renegociar preço.
Subempreiteiro no regime regular
Emite nota com destaque e a empresa credita integralmente. O mesmo repasse, com o mesmo valor, passa a abater imposto.
Tudo o que hoje é só despesa passa a descontar imposto
O que a Empresa XYZ contrata
- Concreto, aço, cimento e materiais de obra
- Locação de bate-estacas, guindaste e equipamento
- Combustível e manutenção de frota
- Subempreiteiro constituído como pessoa jurídica
- Sondagem, ensaio geotécnico e laboratório
- Seguro de obra, ART e taxas de serviço
- Contador, advogado e assessoria
Onde a empresa também gasta
- Folha CLT da equipe de campo e de administração
- Subempreiteiro contratado como pessoa física
- Prestador contratado como MEI
- Bem de uso ou consumo pessoal, art. 57
Fornecedor do Simples
- Crédito limitado à parcela de IBS e CBS embutida no DAS
- Bem abaixo da alíquota cheia do regime regular
- Vale renegociar preço com quem está no Simples
Locação de equipamento merece atenção específica. Locação de bem móvel entra na regra geral e gera crédito integral para quem loca. É uma das maiores despesas do setor e hoje não abate nada.
Na construção civil, o imposto vai para onde a obra está
“Considera-se local da operação com [...] serviço prestado fisicamente sobre bem imóvel [...] o local onde o imóvel estiver situado.”LC nº 214/2025, art. 11, II
Para quem opera em vários municípios
O IBS acompanha a obra. Empresa sediada no Distrito Federal executando obra em Goiás recolhe o IBS para lá, e isso muda a apuração e o cadastro.
Acaba a disputa de ISS
Hoje a discussão sobre qual município cobra o ISS da obra é fonte constante de autuação. O critério passa a ser um só, e ele é objetivo.
2026 é teste, e o que for recolhido volta
“Em relação aos fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026 [...] o montante recolhido do IBS e da CBS será compensado com o valor devido [...] caso o contribuinte não possua débitos suficientes [...] ressarcido em até 60 dias, mediante requerimento.”LC nº 214/2025, art. 348
O custo de 2026 é de sistema, não de caixa
Cadastro de serviços por contrato, separação entre execução e projeto, e mapeamento do regime dos subempreiteiros. Nada disso cobra imposto este ano.
Quem deixar para 2027 vai aprender com o tributo incidindo
Renegociar a forma de contratação de dezenas de subempreiteiros com a CBS já incidindo significa perder crédito em todos os contratos vigentes até a virada.
O layout novo já está em produção. Documentos fiscais eletrônicos emitidos em 2026 já trazem os campos de IBS e CBS preenchidos. Dá para conferir hoje, no XML que a própria Empresa XYZ recebe dos fornecedores.
O que acontece, e quando
| Período | O que muda para a Empresa XYZ |
|---|---|
| 2026 | Fase de teste, alíquotas simbólicas, valor recolhido é compensado ou ressarcido, art. 348. |
| 2027 | CBS entra pra valer e PIS e Cofins acabam. |
| 2029 a 2032 | IBS sobe em degraus e ICMS e ISS descem na mesma proporção. |
| 2033 | ICMS e ISS deixam de existir. Fica só IBS e CBS. |
A redução de 50% do art. 261 alcança serviços de construção civil pelo art. 252, V, e atravessa todas as fases sem interrupção.
O imposto sai antes de o dinheiro entrar
O que muda
Com o split payment, IBS e CBS são recolhidos na própria liquidação financeira. O dinheiro do imposto não passa mais pelo caixa de quem vendeu.
Por que aqui isso é mais delicado
Medição de obra costuma ser paga com atraso e em parcelas, e o imposto sai na liquidação. Empresa que financia obra com capital de giro precisa refazer a projeção de caixa considerando isso.
Como entra
A partir de 2027, primeiro de forma opcional e por fases, começando pelas operações entre empresas. O funcionamento em operação com pessoa física ainda está sendo detalhado pela regulamentação.
Quem projeta caixa pelo faturamento bruto vai errar. A projeção precisa considerar que a receita tributada chega descontada.
Sem destaque correto na entrada, o crédito não existe
A Empresa XYZ compra concreto, aço, locação de equipamento e serviços de subempreiteiro. Numa despesa de R$ 800.000 por mês com fornecedores no regime regular, são R$ 224.000 de crédito se as notas vierem certas, e zero se não vierem.
Volta R$ 224.000
- Sai no CNPJ da empresa
- Com IBS e CBS destacados em campo próprio
- Você abate na apuração do mês
Volta zero
- Sai no CPF do sócio ou do subempreiteiro
- Ou sem os campos de IBS e CBS
- Você paga o mesmo preço e não abate nada
Volta zero, por ora
- Enquanto o fornecedor não entra no padrão novo, não há destaque
- Não é erro dele, é calendário
- Vale mapear quem já migrou e quem não migrou
A apropriação fica condicionada ao destaque correto no documento fiscal eletrônico da aquisição, art. 48, parágrafo único. Conferir nota de entrada deixa de ser rotina contábil e vira controle de caixa.
Quatro coisas que dependem só da Empresa XYZ
1. Mapear o regime de todos os subempreiteiros
Suprimentos, começa este mês. Pessoa física, MEI, Simples ou regime regular. Cada R$ 1.000 contratados no regime regular viram R$ 280 de crédito.
2. Separar execução de projeto nos contratos
Jurídico com a Voga, esta semana. Execução segue o art. 252, V, com 50%. Projeto de engenharia pode seguir o art. 127, XI, com 30%. Contrato único apaga a distinção.
3. Revisar contratos plurianuais em curso
Comercial, até dezembro. Obra contratada hoje e executada em 2027 vai atravessar a virada. Cláusula de reequilíbrio tributário precisa existir.
4. Levantar doze meses de aquisições
Financeiro, no fechamento deste mês. Concreto, aço, equipamento e combustível. É daí que sai a projeção real de crédito.
Cinco coisas que trabalham para a Empresa XYZ
Redução de 50%
Art. 261, alcançando serviços de construção civil pelo art. 252, V.
Setor intensivo em insumo com nota
Concreto, aço e equipamento passam a abater imposto pelo art. 47, o que hoje não acontece.
Fim da cumulatividade do ISS
Hoje o ISS incide sem abatimento de nenhum insumo. Essa é a maior distorção que a reforma corrige no setor.
Critério único de local
Art. 11, II. Acaba a disputa entre municípios sobre onde recolher.
2026 sem custo de caixa
Art. 348. O que for recolhido este ano é compensado ou ressarcido em até sessenta dias.
Cinco pontos a vigiar, e o primeiro é o mais caro
Subempreiteiro pessoa física
Maior saída de caixa do setor e zero de crédito. Precisa entrar na conta antes de renegociar.
Contrato único com projeto embutido
Apaga a distinção entre o art. 252, V e o art. 127, XI, e pode custar alíquota.
Obra plurianual sem cláusula
Contrato assinado hoje e executado depois da virada, sem reequilíbrio, transfere o risco para a construtora.
Fornecedor no Simples
Crédito limitado ao que estiver embutido no DAS. Vale renegociar preço.
Cadastro por obra
Com o IBS seguindo o local do imóvel, empresa que atua em vários entes precisa de cadastro e apuração por localidade.
Quem contrata a obra passa a se creditar, e isso muda a negociação
Hoje a incorporadora que contrata fundação não toma crédito do ISS pago. A partir de 2027 ela passa a se creditar do que estiver destacado, e isso vira item de negociação de preço.
Cliente no regime regular
Credita integralmente o que foi destacado, art. 47. O custo líquido da obra cai para ele.
Cliente no Simples
Credita apenas a parcela embutida no DAS do fornecedor. A conversa de preço é outra.
O que a construtora precisa fazer
Destacar corretamente. Nota sem destaque adequado tira crédito do cliente e vira reclamação comercial.
A reforma não para em 2026, e a gente também não
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A Voga mantém um simulador aberto que compara o que a empresa paga hoje com o que pagará em 2027 e em 2033, mostrando a memória de cálculo linha a linha.
Informe a receita por contrato
Execução de obra segue o art. 252, V, com redução de 50%. Projeto contratado à parte pode seguir outra regra.
Informe insumos, equipamento e subempreiteiros
Separando por regime do fornecedor. É daí que sai o crédito do art. 47.